Nytt år och nya möjligheter!
Det nya året är här och för mig och många andra så innebär det bokslut. Med bokslut menar jag en klart definierad tidpunkt när något skall vara klart eller påbörjas. Det måste inte nödvändigtvis vara nyår för att göra bokslut men en klart definierad tidpunkt är bra för att komma igång med en uppgift eller avsluta ett projekt.
Jag är inte ensam om att göra små bokslut under året där jag kan se tidpunkten tydligare som tex. innan påsk eller innan midsommar. Att jag som så många andra blickar några år fram i tiden och tänker att där framme så kommer jag att var klar med det där kanske inte helt prioriterade trädgårds¬projektet eller kommit igång med träningen.
Min klart definierade tidpunkt var innan jag fyllde 40 år, jag kan dock konstatera att det var en lite för lång deadline eftersom jag missade 40-årsbokslutet. Även om våra privata bokslut kanske inte påverkar så många mer än oss själva så är det de stora besluten som vi oftast lägger längre fram och således missar bokslutet på.
Så här i början av året får vi många frågor och samtal av fastighetsägare som funderar på om det är dags att sälja. Kanske är det bok¬slutet eller nya planer som triggar igång tankarna på att avyttra ett fastighetsinnehav. Oavsett om det gäller att investera i nya fastigheter eller för att frigöra kapital så dyker det upp många frågetecken.
Vi har i 2016 års första nyhetsbrev plockat ut två ämnen som flera av våra kunder har frågor om. Äta kakan och ha den kvar? Läs Patrik Agemans text om Sale & Leaseback. Vem ansvarar för vad som gömmer sig i marken? Läs Torbjörn Perssons tips om markföroreningar.
Frigör kapital genom att sälja och stanna kvar som hyresgäst
Många bolag och företagare bedriver verksamhet i egen¬ägda fastigheter. Inte sällan bedriver man verksamhet i en fastighet man själv äger och ibland även hyr ut delar av den. Många av dessa bolag blir ofta hämmade av att sakna resurser för att kunna utveckla verksamheten, göra nyinvesteringar, nyetablera, expandera, etc.
Genom en s.k. Sale & leaseback-transaktion kan ett företag frigöra kapital till verksamheten och samtidigt stanna kvar i fastigheten som hyresgäst. Bedriver företaget verksamhet i egenägd fastighet och är i behov av att frigöra kapital men vill bedriva rörelsen vidare i nuvarande lokaler? Kanske har verksamheten krympt eller optimerats, och inte längre har behov av alla lokalytor? Bjurfors Näringsliv har genom åren hjälpt många fastighetsägare i sådana lägen, där säljande bolag vill stanna kvar i nuvarande lokaler men inte nödvändigtvis vill fortsätta äga fastigheten.
Innan en sådan typ av affär påbörjas analyseras vilka effekter transaktionen medför. Analyserna omfattar bland annat hyresvillkor, anpassningar, rörelsedrivande bolagets verksamhet och nyckeltal. Förutom att rådgöra med det säljande bolaget kring effekterna av transaktionen och att finna en lämplig köpare är Bjurfors Näringsliv även parterna behjälplig med upprättande av hyresavtal och dess formalia. Köparen förvärvar en fastighet med en långsiktig och stabil hyresgäst. Den nye ägaren har större incitament, kunskap och möjligheter än den tidigare att utveckla och förädla fastigheten.
Resultatet blir allt som oftast en fastighet med bättre lönsamhet och, på sikt, högre värde. Säljaren sitter tryggt kvar i tidigare lokaler, kanske med optimerad verksamhet, sänkta lokalkostnader, med fokus på kärnverksamheten och framförallt nytt fräscht och tillgängligt kapital för framtida investeringar.
Markföroreningar
Ansvaret för förorenad mark är ett viktigt ämne att ha i åtanke vid fastighetsaffärer. Detta eftersom både undersökning och speciellt eventuella åtgärder kan bli väldigt kostsamma.
Grundtanken bakom lagstiftningen i Miljöbalken är att människors hälsa och miljön inte ska komma till skada. Ansvarig för detta är i första hand den verksamhetsutövare som orsakat faran. Problemet är att det inte alltid finns någon verksamhetsutövare att ställa till svars. Då kan ansvaret övergå på fastighetsägaren. Dock är det bara den som vid förvärvet av fastigheten som kände till eller borde upptäckt föroreningen som kan bli ansvarig. Med förvärv avses köp, byte, gåva, tillskott till eller skifte från bolag. Har förvärvet skett via arv eller fastighetsreglering så gäller inte ansvaret.
En annan viktig punkt är också att förvärvet måste skett efter 1 januari 1999, eftersom det var då Miljöbalken trädde i kraft. Förvärv innan dess är alltså fria från ansvar men har köpet genomförts därefter så kan det även kvarstå om fastigheten sålts vidare. Detta innebär att det kan finnas flera fastighetsägare som kan bli ansvariga. Ansvaret innebär att i skälig omfattning utföra eller bekosta undersökning och sanering. En avvägning ska göras i varje fall och åtgärderna måste vara miljömässigt motiverade. Jämkning kan ske om föroreningarna ligger långt tillbaka i tiden. I några rättsfall har föroreningar före 1950 jämkats till noll. Fram till 1969 har de jämkats till viss del och därefter inte alls. Reglerna om preskription gäller inte.
När behöver då en markundersökning göras? Ofta uppstår kravet inte förrän markanvändningen skall ändras, t.ex. om det ska byggas bostäder på en tidigare industritomt. Då kan kommunen kräva att en markundersökning görs. Hittas då föroreningar måste detta meddelas till kommunens miljöförvaltning. Utifrån markundersökningens resultat beslutas sedan om marken behöver saneras eller ej. Befaras det att det finns miljöskada på en fastighet kan det utfärdas föreläggande om markundersökning. Föreläggande om efterbehandling kräver dock att skada konstaterats. Värt att poängtera är dock att det bara är en spekulants eller brukares undersökning som måste anmälas.
En köpares undersökning måste inte anmälas till kommunen.
Som framgår av ovan kan den som köper en fastighet efter 1 januari 1999 bli saneringsansvarig. Köparen blir ansvarig om denne borde ha upptäckt felet. Om köparen vid en noggrann undersökning inte borde upptäckt felet blir det ett fel som säljaren kan bli ansvarig för. Därför bör den säljare som känner till en dold förorening upplysa köparen om detta. Då får köparen en utökad undersökningsplikt och det blir svårare att hävda ett dolt fel.
I många överlåtelsehandlingar förekommer friskrivningsklausuler för fel i fastighet. Dessa reglerar förhållandet mellan köpare och säljare enligt Jordabalken, felansvar. Miljöbalken reglerar däremot förhållandet mellan det allmänna och individen, saneringsansvar. Det gör att det inte går att avtala bort de skyldigheter köparen och säljaren har enligt Miljöbalken. Detta förbises ofta i av¬talen. Alltså kan en köpare även om han avtalet bort sin rätt att göra gällande fel i fastighet fortfarande eventuellt ha rätt att kräva ersättning för saneringskostnader om en miljöförorening upptäcks. Däremot går det att avtala kring vem av parterna som ska stå för kostnaderna för eventuella åtgärder. Därför är det väldigt viktigt med tydliga avtal. En sak som en köpare inte heller bör glömma är att även om det inte går att kräva säljaren så finns fortfarande möjligheten att kräva verksamhetsutövaren på ersättning.
En annan viktig sak att komma ihåg som ägare av en konstaterat förorenad fastighet är att vara mycket försiktig med vilka åtgärder som utförs på fastigheten. Detta eftersom den som frigör eller sprider gamla föroreningar kan ses som verksamhetsutövare med allt ansvar det innebär.
De fastigheter som kräver extra försiktighet är fastigheter med industriell verksamhet, såsom ytbehandling av metallföremål, impregnering av trä, kemisk tillverkning samt bensinstationer, kemtvättar och plantskolor. Dock kan föroreningar även uppstå på en vanlig villatomt där t.ex. en oljetank sprungit läck.
Ska då dessa typer av fastigheter helt undvikas? Nej, men med noggranna undersökningar och tydliga avtal kan obehagliga överraskningar undvikas. Många av dessa fastigheter ligger dess¬utom inte sällan i eftertraktade områden som kan konverteras till bostäder. Då kan en gammal industritomt efter sanering bli en mycket lönsam investering.
Våra kunder söker mark
Vi har dagligen kontakt med aktörer på jakt efter mark. Mark för exploatering och byggnation, för såväl verksamheter som bostäder