Nytt år – Nya förutsättningar
I min krönika för ett år sedan skrev jag om ett antal orosmoln som tornade upp sig och hur dessa skulle kunna påverka marknaden för kommersiella fastigheter i Sverige.
Orosmolnen var dels stormaktspolitiska med Trump och Putin, dels mer närbelägna med en rad parlamentsval i Europa och inte minst förslag på ändrade skatteregler här hemma.
Trumps ibland absurda beteende har inte stört vår marknad, ej heller Putins. De despotiska ledarna i Polen och Ungern verkar göra vad de kan för att montera ner demokrati och mänskliga
rättigheter. Bättre går det för tyngre demokratier som Frankrike, Tyskland och Nederländerna. Stoppet mot bolagspaketering blev det inte inget av under 2017.
2017 blev ett av de bästa åren på länge för kommersiella fastigheter. Visst var hösten lite lugnare än våren men det får nog mest ses som en naturlig reaktion på en extrem vår som överträffade
alla tidigare år.
Så hur blir då 2018?
Ja, det är naturligtvis omöjligt att säga. Världsekonomin är urstark och det är bra för det exportberoende Sverige som med sin nu försvagade valuta gynnas av utländska investeringar och ökad export. Detta stärker läget för svenska företag och därmed kontors- och industrifastigheter. Det stora frågetecknet 2018 är vad som kommer hända med bostadspriserna.
Reporäntan bedöms inte gå upp men ökad risk i bostadsmarknaden kan driva upp räntan för bolån. Detta kan givetvis påverka den svenska ekonomin och priserna på kommersiella fastigheter.
Det kan även vara en möjlighet för hyresfastigheter.
Om bostadsräntorna går upp borde intresset öka för hyrda bostäder vilket bör vara bra för värdet på hyresfastigheter, speciellt som vi på sikt kanske kan hoppas på mer marknadsanpassade hyror. Så prognosen är att även år 2018 blir bra för kommersiella fastigheter.
Inte bara på fastighetsmarknaden
ser vi ljusa tider.
Även utomhus. Nu går det undan. Framöver blir dagarna 5-6 min längre, varje dygn. Alltså 30-40 min mer sol i veckan. 25/3 blir det sommar(tid)!
Bjurfors Näringsliv ankrar upp i Almedalen/Visby i sommar
I början av juli samlas stora delar av branschen under Almedalsveckan i Visby.
Vi kommer vara där, och passar på att förena nytta med nöje genom att segla katamaran över till Gotland. Båten parkerar vi i hamnen i Visby. Nära till allt, enkelt och bekvämt.
Prisutvecklingen på fastighetsmarknaden
Den senaste tiden har vi kunnat läsa om sjunkande priser på bostäder och att nyproduktion av bostadsrätter omvandlas till att bygga hyresrätter. Eftersom vi på Bjurfors förmedlar både nyproducerade bostäder såväl som bostäder på andrahandsmarknaden och kommersiella fastigheter så har vi god kännedom om efterfrågan och prisutvecklingen.
Sedan mitten av sommaren har prisuppgången på bostäder dämpats på privatmarknaden. Stockholm har på årsbasis sett en prisnedgång medan Göteborg och Malmö på årsbasis ligger oförändrat. Det är främst på bostadsrätter det har skett en prisnedgång, däremot är priserna på villor mer stabila.Fastighetsmarknaden kan något förenklat delas upp i två huvudsegment; bostäder och kommersiella fastigheter. Bostäder kan avse både bostäder som ägs av de boende (småhus och bostadsrätter) samt flerfamiljshus som upplåts med hyresrätt. Kommersiella fastigheter inrymmer bland annat kontor, butiker, logistik-, lager- och industrilokaler. Till den kategorin kan även specialfastigheter räknas, till exempel fastigheter som används för att bedriva offentlig verksamhet (som vård, skola och omsorg). Marknaden för kommersiella fastigheter har direkt bäring på den finansiella stabiliteten. Utlåning till fastighetsbolag utgör nästan 20 procent av de svenska bankernas totala utlåning och utgör deras största enskilda exponering efter bolånen. Även om bankernas utlåning till den kommersiella fastighetssektorn är mindre än utlåningen till hushåll med bostad som säkerhet så är risken för kreditförluster för bankerna betydligt större.
Hushållssektorn är mer stabil och har svårare at komma undan sina skulder. Efterfrågan på bostäder i storstadsregionerna är fortsatt god men lokalt är tillgången för stor, speciellt när det sker säljstart av stora projekt samtidigt. Då kan marknaden blir lokalt mättad. Eftersom andrahandsmarknaden till viss del kan avvakta en försäljning och därigenom minska utbudet så påverkas den i mindre omfattning. Det är sunt att vi ser både uppgång och nedgång på fastighetsmarknaden, vi har på 30 år sett några ”hack i kurvan” såsom 2008 och 2011 men det är främst under fastighetskrisen på 90-talet som banker och finansinstitut har förlorat pengar och då främst vid utlåning till fastighetsbolag. De senaste 10 åren har en restriktivare utlåning (Basel III 2008) reglerat balansen mellan eget insatt kapital i förhållande till lånat kapital. Den låga räntan har givetvis spätt på riskerna för en överhettad marknad men det är inte troligt att hela fastighetsmarknaden påverkas negativt. Sammanfattningsvis så kommer fastigheter som är under uppförande och då främst nyproduktion av bostadsrätter behöva anpassa prisbilden. Befintliga bostäder och då främst privatbostäder påverkas också negativt, dock i mindre omfattning medan övriga fastighetsmarknaden inte påverkas i samma omfattning och vi ser en stabilare prisbild.
Viktor Gustafsson, Göteborg
Bjurfors Näringsliv – din marknadspartner.
Vi är din rådgivare för alla typer av frågor kring ditt kommersiella fastighetsägande.
TRANSAKTIONER
Bjurfors Näringsliv förmedlar alla typer av kommersiella fastigheter. Våra uppdaterade spekulantregister och vårt breda nätverk skapar goda förutsättningar för att hitta rätt köpare till både styckefastigheter och fastighetsbestånd.
OFF-MARKET
Det händer att fastighetsägare i vissa situationer inte vill offentliggöra sin försäljning. Vi har upparbetade nätverk av investerare som vi kontaktar vid dessa tillfällen.
VÄRDERING
Är du uppdaterad, vill du veta värdet på din/dina fastigheter? Kontakta oss, vi är uppdaterade i marknaden och utför värderingar av alla slags fastigheter.
SKATTERÅDGIVNING
Vi samarbetar med ledande skatteexperter. Vi erbjuder en analys på vad som ur skattesynpunkt är allra bäst för din aktuella transaktion.