Nyhetsbrev feb 2019

Inom Bjurfors har vi speciella avdelningar för nyproduktion, dvs försäljning av nyproducerade bostäder i olika former. Dessa avdelningar och mäklare har mångårig erfarenhet och bättre insyn än de flesta på hur marknaden mår i och med nära kontakt med såväl köpare, byggbolag, bostadsutvecklare som andra aktörer.

Vi på Bjurfors Näringsliv befinner oss också i denna marknad och tillsammans med våra nyproduktionsavdelningar driver vi olika projekt, analyserar och rådgör med de olika aktörerna.
I dagens marknad, med stor osäkerhet och vikande efterfrågan, har vi tagit pulsen hos vår nyproduktionskollega Marcus Ehn, på Bjurfors Nyproduktion Stockholm.

Marcus, hur mår marknaden för nyproducerade bostäder februari 2019?

– Marknaden idag mår förhållandevis bra. Däremot är det många fastighetsägare som inte har förstått eller accepterat den stora prisnedgången som vi såg under 2017 och 2018 och därför ligger kvar på priser som många gånger är 30% över den faktiska betalningsviljan och betalningsförmågan.

Finns köpare?

– Det finns köpare som är villiga att köpa nyproducerade bostäder på ritning till skillnad från vad många tror, dessa kräver extremt mycket mer än tidigare och letar i regel efter något speciellt, en bostad som ger dem kvaliteter som är svåra att hitta i successionsbeståndet.

Påbörjas nya projekt?

– Ja, betydligt färre än tidigare, vilket är förståeligt. Men det kommer ut nya projekt och många gånger är dessa projekt rätt prissatta efter dagens marknadsläge och här vi ser goda försäljningsresultat.

Hur resonerar bostadsutvecklarna idag?

– Det är väldigt delat, vi har en stor del som envist står och stampar, de tror att marknaden har gått ner 10% och att det är alla andras fel att deras bostäder inte säljs. Sedan har vi kunder som med öppna ögon ser dagens situation och aktivt letar sätt att anpassa både sig och sina projekt efter de svårigheter som finns.

Parkeras många projekt?

– Ja, om det inte finns möjlighet för bostadsutvecklarna att anpassa sig efter marknaden, så kommer bostäderna inte att säljas. De har många gånger inte heller någon möjlighet att sälja projektet utan att realisera en förlust, så därför väljer många idag att bara ”pausa/parkera sina projekt”. Detta medför dock oftast ökade finansiella kostnader som gör att det blir ännu svårare att anpassa sig till marknaden i ett senare skede.

Om förslaget om fri hyressättning på nyproducerade lägenheter blir verklighet, hur tror du det påverkar marknaden?

– Jag tror tyvärr inte att det kommer att göra så stor skillnad, då nyproducerade hyresrätter redan idag har väldigt höga hyror, så det blir endast en marginell förändring.

Vad anser du vara den främsta anledningen till dagens situation med låg omsättning och prisnedgångar?

– Den stora anledningen är att bankerna tidigare lånade ut pengar i för hög utsträckning och till för låg kostnad. Detta skapade en överhettad marknad framförallt på nyproduktionssidan där vi såg priser på 15-30% över rådande marknadspris på successionsmarknaden.
När bankerna sedan blev mer restriktiva i sin utlåning föll bostadspriserna, vilket gjorde att folk inte längre var villiga att betala en premie på 15-30% utan snarare ville få en rabatt på 5-10% för att köpa en bostad på ritning. Säljarna har som jag tidigare beskrivit inte haft möjlighet/velat anpassa bostädernas priser till dagens nivåer vilket har skapat ett stort glapp mellan köpare och säljare.

Hur tror du nyproduktionsmarknaden ser ut framöver?

– Förutsatt att det inte sker någon politisk förändring så tror jag att vi kommer att se en prisnedgång på 5-10%, en fortsatt låg försäljningstakt samt att det kommer att ställas mycket större krav på byggherren.

I denna marknad, vad kan ni som mäklare bidra med?

– För att man idag ska kunna sälja en bostad på ritning så krävs det att bostaden är extremt välanpassad för sin målgrupp. Vad det är för målgrupp, vad som är viktigt för denna och vilken betalningsförmåga/betalningsvilja som finns. Detta är ofta något som en erfaren mäklare har möjlighet att analysera. Allt detta sammantaget måste sedan genomsyra hela affären, både vilken försäljningsprocess man använder sig av, hur marknadsföringen ser ut osv. Det kommer klart att ställas extremt mycket högre krav på mäklarna än tidigare. Tiden då folk köade i veckor inför säljstarter är över.

Har ni förändrat sättet att marknadsföra nyproducerade bostäder?

– Som jag beskrev tidigare så ställs det mycket högre krav på marknadsföringen, idag måste man verkligen nå sin målgrupp! Många köpare idag är inte aktivt ute och letar efter en bostad, så vi kan inte förlita oss på Hemnet osv längre, utan vi måste hitta kunden, och se till att marknadsföringen är tillräckligt intressant för dem för att väcka deras intresse.

Det låter som att det kräver mer av mäklaren än tidigare?

Ja, absolut, idag räcker det inte med att publicera ett fåtal objekt på ett traditionellt sätt. Utan idag krävs det mycket mer kunskap gällande projekthemsidor, visualiseringar, bostadsnavigatorer, digital avtalshantering osv.

Det är även i dessa tider som juridiken kring nyproducerade bostäder verkligen ställs på sin spets. Vi ser allt fler kunder som av olika anledningar försöker dra sig ur i sista stund för att undvika stora förluster, det ställer högre kvar på både framtagande av juridiska handlingar samt kring kundhanteringen, ett litet misstag kan bli väldigt kostsamt för föreningen eller byggherren.

Tack för pratstunden, lycka till!

Patrik Ageman, Stockholm