Krönika

Som vi kan läsa i artikeln intill, har marknaden för nyproducerade bostäder förändrats radikalt. Priserna i Stockholmsregionen har gått ned och nu kostar en nyproducerad lägenhet inte sällan mindre än en begagnad lägenhet. Detta har då gjort att produktionen i Stockholm avmattats radikalt. Orsaken är bl.a. generös utlåning. Effekten är ett svårsålt överutbud när lånebegränsningar infördes.

Frågan är då hur detta påverkar hyreshusmarkanden.

Marknaden för hyreshus har också stött på en något försämrad utlåningsvilja från bankerna men det har inte varit en lika häftig reducering som privatkunderna upplevt. Detta har gjort att budgivningarna inte gått lika snabbt och inte riktigt nått upp till samma nivåer som tidigare men något egentligt prisfall har det inte lett till.

Hur påverkar en minskande mängden av nyproducerade bostadsrätter marknaden för hyresfastigheter? Med ökat intresse för hyresrätter och förhoppningsvis mer marknads-anpassade hyresintäkter borde detta driva upp hyresintäkterna och därmed värdet på hyresfastigheter. En annan indirekt effekt är att om nyproduktionen sjunker går det kanske snart att få tag i hantverkare som är villiga att renovera de äldre hyreshusen till en lägre kostnad än tidigare vilket även det borde driva upp värdet på befintliga fastighet.

Slutsats; en försämring av förutsättningarna för nyproducerade bostäder borde gynna prisbilden för befintliga hyreshus.

Bygger vi bostäderna så kommer köparna!

Att det byggs och planeras bostäder är de flesta nöjda med så länge de inte byggs där man bor själv. Att bygga bostadsrätter i befintliga bostadsområden har varit populärt en längre tid och tittar vi på planerna över storstadsregionerna så verkar lösningen för kollektivtrafik/restauranger/butiker och bostadsbristen vara att förtäta mellan eller på befintliga fastigheter.

Men då är det lite underligt att när man läser undersökningar om hur vi helst vill bo så ligger villa/radhus på ohotad förstaplats med mellan 60-75% och bostadsrätt är enbart förstaval bland 20-25% av de tillfrågade.

Blandstad är också en populär beskrivning i kommande detaljplaner men generellt betyder det höghus med butiker och restauranger på bottenplan och kanske några kontor i byggnaderna, alltså ungefär så som det sett ut i städerna alltid. Blandstad borde väl vara lite mer blandat än så?

Vi inser givetvis att för att få ihop kalkylen och bristen på bostäder så måste man kanske bygga i volym på höjden. Men visst vore det roligare om fler kunde infria drömmen om ett eget hus.

Bjurfors Näringsliv Stockholm utökar

Joakim

Bjurfors Näringsliv fortsätter expandera. Senaste tillskottet är Joakim Winthergard på Stockholmskontoret. Joakim har mångårig erfarenhet inom den kommersiella fastighetsmarknaden.

– Vi är marknadsledande i vårt segment inom transaktion. Nu förstärker vi inom ombildning, där Joakim blir ett perfekt tillskott med sin erfarenhet och sitt breda kontaktnät.

– Vi möter ökad efterfrågan, från såväl hyresgäster som fastighetsägare över hela landet, och rustar nu för att möta marknadens behov, säger Carl-Henrik Ageman, på Bjurfors Näringsliv Stockholm.

Joakim Wintergard tillträder omgående. Välkommen!

Inom Bjurfors har vi speciella avdelningar för nyproduktion, dvs försäljning av nyproducerade bostäder i olika former. Dessa avdelningar och mäklare har mångårig erfarenhet och bättre insyn än de flesta på hur marknaden mår i och med nära kontakt med såväl köpare, byggbolag, bostadsutvecklare som andra aktörer.

Vi på Bjurfors Näringsliv befinner oss också i denna marknad och tillsammans med våra nyproduktionsavdelningar driver vi olika projekt, analyserar och rådgör med de olika aktörerna.
I dagens marknad, med stor osäkerhet och vikande efterfrågan, har vi tagit pulsen hos vår nyproduktionskollega Marcus Ehn, på Bjurfors Nyproduktion Stockholm.

Marcus, hur mår marknaden för nyproducerade bostäder februari 2019?

– Marknaden idag mår förhållandevis bra. Däremot är det många fastighetsägare som inte har förstått eller accepterat den stora prisnedgången som vi såg under 2017 och 2018 och därför ligger kvar på priser som många gånger är 30% över den faktiska betalningsviljan och betalningsförmågan.

Finns köpare?

– Det finns köpare som är villiga att köpa nyproducerade bostäder på ritning till skillnad från vad många tror, dessa kräver extremt mycket mer än tidigare och letar i regel efter något speciellt, en bostad som ger dem kvaliteter som är svåra att hitta i successionsbeståndet.

Påbörjas nya projekt?

– Ja, betydligt färre än tidigare, vilket är förståeligt. Men det kommer ut nya projekt och många gånger är dessa projekt rätt prissatta efter dagens marknadsläge och här vi ser goda försäljningsresultat.

Hur resonerar bostadsutvecklarna idag?

– Det är väldigt delat, vi har en stor del som envist står och stampar, de tror att marknaden har gått ner 10% och att det är alla andras fel att deras bostäder inte säljs. Sedan har vi kunder som med öppna ögon ser dagens situation och aktivt letar sätt att anpassa både sig och sina projekt efter de svårigheter som finns.

Parkeras många projekt?

– Ja, om det inte finns möjlighet för bostadsutvecklarna att anpassa sig efter marknaden, så kommer bostäderna inte att säljas. De har många gånger inte heller någon möjlighet att sälja projektet utan att realisera en förlust, så därför väljer många idag att bara ”pausa/parkera sina projekt”. Detta medför dock oftast ökade finansiella kostnader som gör att det blir ännu svårare att anpassa sig till marknaden i ett senare skede.

Om förslaget om fri hyressättning på nyproducerade lägenheter blir verklighet, hur tror du det påverkar marknaden?

– Jag tror tyvärr inte att det kommer att göra så stor skillnad, då nyproducerade hyresrätter redan idag har väldigt höga hyror, så det blir endast en marginell förändring.

Vad anser du vara den främsta anledningen till dagens situation med låg omsättning och prisnedgångar?

– Den stora anledningen är att bankerna tidigare lånade ut pengar i för hög utsträckning och till för låg kostnad. Detta skapade en överhettad marknad framförallt på nyproduktionssidan där vi såg priser på 15-30% över rådande marknadspris på successionsmarknaden.
När bankerna sedan blev mer restriktiva i sin utlåning föll bostadspriserna, vilket gjorde att folk inte längre var villiga att betala en premie på 15-30% utan snarare ville få en rabatt på 5-10% för att köpa en bostad på ritning. Säljarna har som jag tidigare beskrivit inte haft möjlighet/velat anpassa bostädernas priser till dagens nivåer vilket har skapat ett stort glapp mellan köpare och säljare.

Hur tror du nyproduktionsmarknaden ser ut framöver?

– Förutsatt att det inte sker någon politisk förändring så tror jag att vi kommer att se en prisnedgång på 5-10%, en fortsatt låg försäljningstakt samt att det kommer att ställas mycket större krav på byggherren.

I denna marknad, vad kan ni som mäklare bidra med?

– För att man idag ska kunna sälja en bostad på ritning så krävs det att bostaden är extremt välanpassad för sin målgrupp. Vad det är för målgrupp, vad som är viktigt för denna och vilken betalningsförmåga/betalningsvilja som finns. Detta är ofta något som en erfaren mäklare har möjlighet att analysera. Allt detta sammantaget måste sedan genomsyra hela affären, både vilken försäljningsprocess man använder sig av, hur marknadsföringen ser ut osv. Det kommer klart att ställas extremt mycket högre krav på mäklarna än tidigare. Tiden då folk köade i veckor inför säljstarter är över.

Har ni förändrat sättet att marknadsföra nyproducerade bostäder?

– Som jag beskrev tidigare så ställs det mycket högre krav på marknadsföringen, idag måste man verkligen nå sin målgrupp! Många köpare idag är inte aktivt ute och letar efter en bostad, så vi kan inte förlita oss på Hemnet osv längre, utan vi måste hitta kunden, och se till att marknadsföringen är tillräckligt intressant för dem för att väcka deras intresse.

Det låter som att det kräver mer av mäklaren än tidigare?

Ja, absolut, idag räcker det inte med att publicera ett fåtal objekt på ett traditionellt sätt. Utan idag krävs det mycket mer kunskap gällande projekthemsidor, visualiseringar, bostadsnavigatorer, digital avtalshantering osv.

Det är även i dessa tider som juridiken kring nyproducerade bostäder verkligen ställs på sin spets. Vi ser allt fler kunder som av olika anledningar försöker dra sig ur i sista stund för att undvika stora förluster, det ställer högre kvar på både framtagande av juridiska handlingar samt kring kundhanteringen, ett litet misstag kan bli väldigt kostsamt för föreningen eller byggherren.


Tack för pratstunden, lycka till!

Diskret men effektiv marknadsföring

Många av våra uppdragsgivare funderar på att sälja sina fastigheter givet att de får ett acceptabelt bud men samtidigt vill vissa inte gå ut med publik marknads-föring. Vi på Bjurfors Näringsliv har i alla år arbetat med denna typ av överlåtelser.

Då vi märker att efterfrågan på den här tjänsten ökar har vi nu utvecklat vårt arbetssätt för att kunna arbeta med denna typ av förmedling ännu effektivare. Vi har på vår hemsida utvecklat en tjänst som vi kallar UNDERHAND. Här kan du som säljare få din fastighet marknadsförd mer diskret, utan bild, fastighetsbeteckning eller adress. Det enda som presenteras är vilken typ av objekt det är, t ex mark, bostad, industri eller kontor, i vilket område det är, ungefärlig storlek och prisläge.

Du som spekulant kan anmäla ditt intresse och om säljaren kan tänka sig att gå vidare med dig får du mer information och därmed möjlighet att förvärva objekt som inte ligger ute på öppna marknaden.

› bjurforsnaringsliv.se/underhand

Kontakta oss om du önskar en diskret marknadsföring av din fastighet.