Krönika

Hur svårt är det att köpa och förvalta fastigheter? De senaste 20 åren har det varit mycket gynnsamt att äga fastigheter.

Ofta får vi höra uttalanden i stil med ”den fastigheten borde jag köpt!”. I efterhand är det givetvis lätt att glömma bort anledningen till varför man inte köpte en fastighet.
Kanske var det att priset då upplevdes för högt eller att skicket inte var tillräckligt bra. Men är det verkligen rätt sätt att bedöma om man ska köpa nu genom att titta tillbaka på fastigheter som man borde köpt?
Jag var nyfiken på att se hur man tänker när ”man startar från början”. Särskilt med tanke på den stabila uppgången på fastighetsmarknaden som varit.

I samband med att jag var moderator i ett affärsnätverk fick jag möjligheten att ställa några frågor till David Dahlgren, tidigare VD för Amasten och som nu är VD och grundare till Gladsheim. Ett bolag som inom kort når 1 miljard i fastighetsvärde. En utav de mest intressanta diskussionerna blev – hur dålig blir egentligen en dålig fastighetsaffär?
Sveriges fastighetsmarknad ser givetvis väldigt olika ut beroende på var i landet vi befinner oss, men hyresbostäder är det fastighetsslag som är och har varit mest stabilt över tiden.
Det är inte heller troligt att vi kommer att se någon dramatisk ökning av ränteläget inom den närmaste tiden. Hyresfastigheter ger då en stabil avkastning och även om det kan förekomma vakanser på vissa orter så är det på större orter nästan obefintliga avseende bostäder. Gladsheims analys är att det finns ett ökat intresse för realavkastande tillgångar och deras satsningar ligger på hyresbostäder i tillväxtregioner med bra infrastruktur. Bostäder ger ett kontinuerligt inflöde av hyror! Vilken analys gör du? Bostäder, lokaler mm. köpa eller sälja?

Vill du ha hjälp med din analys är du alltid välkommen att kontakta oss på Bjurfors Näringsliv!

2 st nya medarbetare till Bjurfors Näringsliv

HELSINGBORG – Peter kommer ansvara för transaktion och uthyrning av kommersiella fastigheter
främst i nordvästra Skåne. Hans erfarenhet av detta område är gediget då han sysslat med
kommersiell fastighetsförmedling och uthyrning här sedan 1996. Både som anställd men de flesta
åren i egen regi. Peter har känslan för precision och noggrannhet.

Peter Borgelin

STOCKHOLM – Karin har lång erfarenhet inom fastighetsmäkleri och försäljning. Hon har tidigare
arbetat som mäklare, både inom nyproduktion, privata bostadsmarknaden och den kommersiella.
Karin håller högt tempo, är driven och fokuserad och hennes goda och positiva affärssinne gör henne
till en mycket kompetent och uppskattad mäklare.

Karin Linnerborg

Carl-Henrik Ageman har jobbat som fastighetsmäklare sen 1993 och kom till Bjurfors 1998. Med undantag från några år på privatsidan har Carl-Henrik jobbat på Bjurfors Näringsliv sedan dess.

Carl-Henrik har även varit styrelseordförande i Mäklarsamfundet under en period och har en mycket gedigen kunskap inom fastighetsmäkleri, både inom den privata och den kommersiella sidan.
Vi tyckte det skulle vara intressant att höra hur Carl-Henrik ser på sina ca 20 år i branschen och få en inblick i hur marknaden och yrkesrollen har förändrats under den perioden. Vi ställde därför samman lite frågor till Carl-Henrik, nedan kan du läsa resul-tatet av intervjun.

Är det någon transaktion genom åren som du särskilt kommer ihåg?
– Svår fråga då jag genomfört många spännande transaktioner och ombildningar. Men en transaktion som sticker ut är försäljningen av ett kärnkraftverk utanför Norrköping.

Är det någon skillnad på köparkategorin? Egenbrukare/Investerare?
– Visst finns det markanta skillnader mellan dessa köparkategorier. En egenbrukare ser mer till hur dennes verksamhet på lång sikt ska inrymmas på en fastighet gärna med möjlighet till expansion. En investerare tänker framförallt på kassaflöde, vakansrisker och avkastningsnivåer.

Hur såg avkastningskraven ut på hyreshus/industri i början av din karriär?
– Generellt sett har avkastningskraven blivit lägre och lägre, vilket framförallt har koppling till ränteläget. Bostadsmarknaden har varit het under i princip hela perioden och avkastningskraven har sjunkit till historiskt låga nivåer. Regleringarna i hyressättningen har dock dämpat prisstegringen jämfört med hur det hade sett ut om hyresmarknaden varit helt oreglerad. Även inom segmentet industrifastigheter har vi historiskt låga avkastningskrav, och de största sänkningarna har skett under den senaste 5-årsperioden.

Har det skett någon större förändring vad gäller lagar och regler? Skatter osv?
– Den stora skillnaden är skattereformen 2003 med generösa regler för dotterbolagsförsäljningar. Detta har medfört många olika möjligheter för branschen att kapitalisera och bygga eget kapital, samtidigt som det inneburit mer komplexitet och segdragna affärer, med fler inblandade i form av revisorer, advokater och skattejurister.

Vad gör det enklare idag att genomföra en transaktion mot för 20 år sedan? Eller har det blivit svårare, krångligare?
– Helt klart mer krångel, då priserna generellt stigit och medfört mer osäkerhet, vilket i sin tur ger fler inblandade i allt fler affärer. En ”rak” affär är numera ovanlig, och ett handslag är inte tillräckligt.

Vilken typ av fastighetsplacering hade du gjort om du fick chansen att backa 20 år?
– Ja, generellt sett kan man säga att branschen har mått väldigt bra under de senaste åren. Att göra en god investering har vart enkelt, svårigheten ligger i att hitta rätt objekt, då utbudet är och har varit begränsat.

Det finns och har funnits gott om kapital, med undantag för tiden efter finanskrisen, då tillgången på kapital och bankfinansiering var begränsad. Nu begränsas kanske möjligheterna framöver, med anledning av FI:s kapitaltäckningskrav.

Då hela den senaste 20-årsperioden präglats av lågränteläge med brist på alternativa placeringar har många nya aktörer dragits till branschen, vilket har fått till följd att efterfrågan är klart högre än utbudet, bl.a. då börsen inte är ett alternativ för vissa.

Den ideala investeringen för 20 år sedan hade nog varit en fastighet i ett då mindre attraktivt läge, men med utvecklingspotential. En industrifastighet i ett område under detaljplaneändring. Jag hade sett till att hyra ut fastigheten för att ge avkastning över tiden, och parallellt drivit igenom en detaljplan för t.ex. bostäder med en maximerad byggrätt, som jag sedan förverkligat själv, med högre risk och kapitalbehov, men med större utväxling. Alternativt sålt byggrätten. Pricken över I:et hade varit att även få spårbundna kommunikationer till platsen!

Jämför arbetssättet man genomförde affärer på under 90 talet mot idag?
– Den stora skillnaden är digitalt. Tidigare skedde kommunikation via telefon och annonsering i pappersmedia. Alla digitala hjälpmedel har förenklat hantering och presentation. Fakta är enklare att få tillgång till och att dela.
Även kommuner och förvaltningar ger bra service tack vare digitala lösningar. Nuförtiden sker detta på diverse digitala plattformar och inte minst mail. Men gemensamt är samtidigt att de personliga kontakterna och nätverken hela tiden är och varit viktigast.

Vad är skillnaden att förmedla fastigheter i hög- respektive lågkonjunktur?
– I högkonjunktur är tempot avsevärt högre och riskbenägenheten högre även om många förvärv sker med långsiktiga perspektiv. Under alla dessa år så har konjunkturen varierat kraftigt med markanta skillnader vad avser tiden från marknadsföringsstart till avslut.
Jag tycker vi har hanterat förändringar i konjunkturläget bra med ”örat på rälsen”.

Tack för pratstunden!

Att klimatet håller på att förändras borde inte undgått någon och de senaste åren har vi sett en del överväldigande exempel på detta. Skyfallen sommaren 2014, den extremt varma och nederbördsfattiga sommaren 2018 samt vintern 2019/20 som inte verkar bli någon vinter.
För fastigheterna har detta både positiva och negativa effekter som vi måste anpassa oss och fastigheterna till. Visst är milda vintrar bra för ekonomin men vi verkar även få räkna med kraftigare vindar, mer nederbörd och med varmare somrar kommer även större krav på att få hålla nere inomhustemperaturen sommartid. Detta är alltså högst relevanta aspekter att ha i åtanke vid ny-, till- och ombyggnad. Vissa kommuner erbjuder t ex premier för fastighetsägare som själva tar hand om dagvattnet. Så det finns pengar att tjäna även på klimatförändringar.