Semestertiden är nu över, har ni koll på semesterparagrafen?
Även om sommaren är lika lång varje år så kändes den här sommaren kortare! Oavsett hur lång semestern är så gäller det för hyresvärdar att alltid vara uppmärksamma på inkommande post och särskilt när bemanningen är lägre eller när ordinarie personal inte är på plats under semestertiden.
Efter ett uppmärksammat fall där Systembolaget som är ett statligt bolag valt att använda sig av den så kallade semesterparagrafen så redogör vi i nyhetsbrevet i korthet för vad man bör tänka på så att kommande semestrar inte blir en kalldusch framåt höstkanten.
Ett uppdrag att förmedla kommersiella fastigheter leder inte sällan till besök på spännande platser och till att få ta del av fantastiska livsöden och spännande projekt. Med försäljningar av så vitt skilda slag som bergrum, öar och flytande kontor så är det dock första gången ett av våra inne-varande uppdrag är att förmedla ett kärnkraftverk! (även om det aldrig togs i drift).
Under semestern har Regeringen fått enorm kritik för förslaget om 3:12-reglerna och dragit tillbaka förslaget om skattehöjningar efter hot om misstroendeförklaring från Alliansen.
Det är fortsatt hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden, trots pågående skatteutredningar och kommande valår.
Oförändrade 3:12-regler fem i tolv
Inför hot om misstroendeförklaring drog regeringen till slut tillbaka sitt förslag om skattehöjningar via förändringar av både 3:12-reglerna och skiktgränserna för statlig inkomstskatt.
De s.k. 3:12-reglerna styr hur ägare till fåmansbolag beskattas. Tanken bakom reglerna är att de som äger och arbetar i sina fåmansbolag inte ska beskattas lägre än vanliga anställda genom att ta ut utdelning i stället för lön.
Ett resultat av reglerna är dock att ägare till småbolag därför beskattas hårdare än ägare till större företag.
Reglerna gör att ett begränsat belopp kan tas ut som utdelning till 20% skatt. Förslaget var i huvudsak att sänka gränsbeloppet och höja skattesatsen.
Efter massiv kritik och inte minst hot om misstroendeförklaring från Alliansen backar nu regeringen om dessa ändringar samt om sänkning av gränserna för statlig skatt. Förslaget om flygskatt blir dock kvar.
Annorlunda objekt till salu
Bland det roligaste i arbetet med att förmedla fastigheter är, förutom att få ihop en komplicerad affär, det första besöket på en fastighet. Inför första mötet på plats försöker vi inhämta så mycket information som möjligt men ofta får vi det mesta på plats, varför det första besöket kan bjuda på diverse överraskningar.
Ofta får vi fram adekvat information via t.ex. fastighetsutdrag och internet men är fastigheten taxerad i 800-serien, dvs specialenhet såsom t. ex. skol- eller sjukhusfastigheter, finns inga taxeringsuppgifter. Har då inte ägaren gett någon förhandsinformation så erbjuder det besöket ofta en stor portion spänning och överraskningar.
Ett exempel på detta var ett besök på en fastighet i Rögle, den lilla skånska orten som, i förhållande till sitt invånarantal, år efter år återfinns uppseendeväckande högt upp i ishockeyns seriesystem. Här visade det sig finnas en stor och modern skola. Det enda som saknades var elevunderlag att fylla den med. Detta till synes omöjliga uppdrag blev årets succé med slutpris som översteg utgångspriset flera gånger om.
Ett lite svårare men inte mindre spännande uppdrag är uppdraget att förmedla Furs sanatorium i Blekinge (sanatorium är en historisk typ av sjukhus där man främst isolerade och behandlade patienter med lungtuberkulos). Väldigt vackert belägna i Fur finns ett stort antal imponerade byggnader. Allt från den slottslika Ingemanssonska villan i tegel från 1924, donerad av en givmild skeppsredare, moderna sjukhusbyggnader till äldre mangårdsbyggnader i trä ditflyttade från gårdar i socknen. Runt år 1950 fanns här plats för 270 patienter och ett hundratal anställda. Sjukhuset var i drift till 2002 och har sedan dess tjänat som asylboende och HVB-hem i nyrenoverade lokaler. Nu står det tomt i väntan på kreativa entreprenörer.
Det mest udda projektet kan vara Marvikenverket på Vikbolandet utanför Norrköping. Fastigheten bebyggdes på 1960-talet för att användas som kärnkraftverk! Dock gjorde ökande säkerhetskrav att kärnkraftverket aldrig togs i drift utan byggdes om till oljekraftverk på 1970-talet. Idag är fastigheten sanerad och med sitt strandnära läge och pågående planarbete finns det flera framtida användningsområden för detta välkända landmärke med sin 72 meter höga huvudbyggnad.
Givetvis förmedlar vi även vanliga hyreshus, kontor och industrier. Men mångfald berikar!
Har du hört talas om ”semesterparagrafen”?
Så länge hyresvärd och hyresgäst fullgör sina skyldigheter är båda parter i princip bundna hela hyrestiden.
I 32 § hyreslagen, också kallad semesterparagrafen”, finns dock en bestämmelse som det är viktigt att hyresvärdar känner till.
Som huvudregel anges i 32 § första stycket att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Vägrar hyresvärden att ge sitt samtycke till överlåtelse utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes får hyresgästen dock enligt 32 § andra stycket säga upp hyresavtalet i förtid.
EXEMPEL
Anta att parterna träffat ett tioårsavtal och att två år förflutit. Hyresgästen begär hos hyresvärden att få överlåta hyresrätten till någon. Det behöver inte vara någon som ska ta över hyresgästens verksamhet utan kan vara vem som helst. Om hyresvärden vägrar utan skälig anledning eller inte svarar inom tre veckor har hyresgästen rätt att säga upp avtalet i förtid. Enligt hyreslagen kan i detta fall uppsägning ske till en tidpunkt nio månader fram i tiden trots att avtalet egentligen skulle löpa i ytterligare åtta år.