Ombildningsprocessens olika steg

1. Intresse väcks i huset
   Intresset för en ombildning väcks ofta av en enskild hyresgäst, alternativt av fastighetsägaren som på ett eller annat sätt framför ett erbjudande till hyresgästerna. Kontakt skapas med ombildningskonsult.
2. Bilda förening
   När det konstaterats att det finns ett intresse från hyresgästernas sida för att förvärva fastigheten och ombilda till bostadsrätt ska en bostadsrättsförening bildas. Föreningen måste ha en styrelse med minst 3 ledamöter samt en revisor.
3. Erbjudande
   Fastighetsägaren kommer vanligen med ett preliminärt erbjudande till föreningen i form av begärd köpeskilling och eventuella villkor för köpet. Ibland föredrar fastighetsägaren att föreningen i stället lämnar ett preliminärt prisförslag. Förhandlingar inleds.
4. Teknisk besiktning
   Föreningen måste med hjälp av en sakkunnig besiktningsman göra en teknisk besiktning som visar vilket renoveringsbehov fastigheten har under den kommande 10-årsperioden. Kostnaderna för dessa renoveringsåtgärder tas upp i föreningens 10-årskalkyl. Det är först när föreningen känner till dessa kostnader som man kan ta ställning till det erbjudande man fått från fastighetsägaren. Om den tekniska besiktningen visar att fastigheten är i sämre skick än bedömt kan erbjudandet behöva omförhandlas.
5. Kalkylarbete
   Kalkylarbetet görs i syfte att framförallt beräkna hur föreningens anskaffningskostnader ska finansieras och hur denna kostnad ska fördelas på respektive lägenhet.  Den färdiga kalkylen visar bl.a. insats och månadsavgift för respektive lägenhet, givet vissa antaganden om driftkostnader, räntenivåer och storlek på lånen. Beräkningarna görs för en period om 10 år.
6. Informationsmöte
   Fram till det första informationsmötet har arbetet med kalkyler etc. gjorts av ombildningskonsulten tillsammans med styrelsen. Informationsmötet (kan vara flera stycken) syftar till att informera samtliga hyresgäster om villkoren för ombildningen samt ge möjlighet för de som önskar att ställa frågor, diskutera och komma med synpunkter.
7. Ekonomisk plan
   Den ekonomiska planen upprättas av ombildningskonsulten i samråd med styrelsen. Den ekonomiska planen beskriver förutsättningarna för föreningens fastighetsförvärv och ombildningen av fastigheten och är föreningens styrdokument och regelverk. Planen innehåller bl.a. föreningens stadgar, en 10-årig ekonomisk kalkyl med insatser och andelstal för kostnadsfördelning samt besiktningsprotokollet från den tekniska besiktningen. Den ekonomiska planen ska godkännas av två s.k. intygsgivare utsedda av Boverket. Intyg om att intygsgivarna godkänt planen ska finnas med i den ekonomiska planen.
8. Köpstämma/finansiering
   På köpstämman ska hyresgästerna i fastigheten rösta för om bostadsrättsföreningen ska förvärva fastigheten enligt villkoren i den ekonomiska planen och ombilda till bostadsrätt. Alla som har förstahandskontrakt, är folkbokförda i fastigheten samt är medlemmar i föreningen har rätt att rösta. För att ombildningen ska kunna genomföras krävs att minst 67 % av de röstberättigade röstar ja.
9. Tillträde
   Tillträdesdagen är den dag då föreningen betalar köpeskillingen för fastigheten och övertar äganderätten över fastigheten. Det är också den dagen då samtliga hyresgäster som valt att köpa sin lägenhet betalar sina insatser och blir bostadsrättsinnehavare

Ombildningskonsulten hjälper hyresgästerna att projektleda ombildningsprocessen på bästa sätt. Vi på Bjurfors Näringsliv är utbildade fastighetsmäklare och har en bred kompetens inom fastighet, ekonomi och juridik,vilket behövs i kontakt med myndigheter, i förhandling med fastighetsägare och banker m m. Vi finns även tillgängliga för löpande frågor från boende i fastigheten och som stöd för bostadsrättsföreningens styrelse.

Ombildningskonsulten ansvarar bland annat för följande:

1. Förhandlingar med fastighetsägaren
2. Bistå med teknisk besiktning
3. Upprätta kalkyler
4. Hålla informationsmöten med hyresgästerna
5. Ha löpande kontakter med de boende och vara tillgänglig för dialog med dem
6. Upprätta ekonomisk plan
7. Bistå med intygsgivning av ekonomisk plan (utförs av Boverket)
8. Handla upp finansiering
9. Genomföra köpstämma
10. Handla upp ekonomisk och teknisk förvaltning samt fastighetsförsäkring
11. Granska och godkänna samtliga kontraktshandlingar
12. Tillsammans med banker tillse att erforderlig finansiering säkerställs för såväl förening som medlemmar
13. Granska och godkänna samtliga tillträdeshandlingar samt genomföra tillträdet

Kostnaden för att anlita en ombildningskonsult

Bjurfors Näringsliv tar betalt först när ombildningen är genomförd. Priset är ett fast pris för hela ombildningsuppdraget där alla ovanstående moment ingår. Inga kostnader tillkommer för föreningen utöver det fasta arvodet, vilket bl.a. påverkas av antalet lägenheter, lokaler och ombildningskonsultens omkostnader.

Betalningsmodellen med betalning först vid genomförd ombildning säkerställer ett starkt engagemang hos ombildningskonsulten. Drivkraften för konsulten är att tillsammans med styrelsen göra ett bra jobb som leder till en stark och stabil förening som lyckas köpa fastigheten.

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Vem får rösta på köpstämman?
– Alla som har förstahandskontrakt, är folkbokförda på adressen och är medlem i bostadsrättsföreningen har rätt att rösta på köpstämman.

Vad händer om vi inte får 67% majoritet på köpstämman?
– Om ni inte får majoritet på köpstämman, eller efter flera försök, finns det ingen möjlighet för föreningen att fullfölja köpet. Fastighetsägaren fortsätter att äga fastigheten alternativt säljer till någon annan.

Vem får köpa sin lägenhet?
– Alla som har förstahandskontrakt har rätt att köpa sin lägenhet under förutsättning att föreningen får erforderlig majoritet (67%) på köpstämman och köper fastigheten.

Får jag låna till hela insatsen?
– Under förutsättning att banken bedömer dig som kreditvärdig får du låna till hela insatsen med lägenheten som säkerhet. Banken får bara låna ut till 85% av marknadspriset, men i samband med ombildning blir insatsen nästan undantagslöst lägre än 85% av marknadspriset, vilket gör det möjligt för banken att låna ut till hela insatsen.

Hur vet jag om månadsavgiften kommer att höjas under de närmsta åren?
– Den ekonomiska planen är granskad och godkänd av Boverket. Det går inte att veta om och i så fall hur mycket avgiften kommer att höjas (eller sänkas), men i den ekonomiska planen finns en 10-årskalkyl i vilken föreningens styrelse tillsammans med ombildningskonsulten försökt beräkna hur kostnaderna och därmed månadsavgiften kommer att förändras för föreningen. I denna kalkyl har även hänsyn tagits till föreningens kommande renoveringsbehov, vilket har identifierats genom att fastigheten har besiktats.

Kan föreningen höja hyran för de hyresgäster som blir kvar som hyresgäster hos bostadsrättsföreningen?
– Föreningen måste följa de regler som gäller för hyresförhandlingar precis på samma sätt som alla andra fastighetsägare, så för den som väljer att vara kvar som hyresgäst blir det ingen skillnad i det avseendet.

När kan jag sälja min lägenhet?
– Du kan sälja lägenheten så fort föreningen erhållit lagfart Säljs lägenheten samma år som föreningen tillträder fastigheten blir skatten 30% av reavinsten, säljs lägenheten året efter det år som föreningen tillträder fastigheten blir skatten 22% av reavinsten. Det finns undantag till denna regel. I s.k. oäkta bostadsrättsföreningar är reavinstskatten alltid 30%.

Vad händer om jag inte får lån?
– Du fortsätter att vara hyresgäst med föreningen som hyresvärd och till samma villkor som tidigare.

Kan jag som hyresgäst av lokal köpa min lokal?
– Det beror på vad som sägs om detta i föreningens stadgar.

Vill du veta mer är du varmt välkommen att kontakta oss på ombildning@bjurfors.se.