"Lilla Trulla" - Gårdshotell
Hotell – Restaurang – Ägarbostad
Fastighetsbeskrivning
Ett tillfälle att förvärva ett naturskönt beläget gårdshotell, ca tre km från E4 i Klippans kommun. Fastigheten som har anor från 1850-talet omfattar idag fem byggnader med en sammanlagd yta om drygt 1.000 kvm fördelat på dels en privatbostad om 226 kvm, en hotell- och restaurangbyggnad med två moderna hotellrum och en "svit", en restaurang med modernt restaurangkök och matsal med plats för 30 gäster, dels ett nybyggt annex med två hotellrum, dels en stall- och logbyggnad i vinkel samt ett f.d. höns- och grishus. Fastigheten har en milsvid utsikt över det böljande landskapet och i fjärran syns såväl Hallands- som Söderåsen.
Bakgrund:
Gården förvärvades av nuvarande ägare, Silvia & Nicolin Lötscher, 2010. Då var det en naturskönt belägen bondgård med anor från mitten av 1800-talet. Makarna har omvandlat bondgården till ett smått unikt gårdshotell och givit den namnet "Lilla Trulla", Med ålderns rätt har ägarna beslutat sig för att gå i pension och överlåta fastigheten till en ny ägare.
Tomt:
Den friköpta tomten uppgår totalt till 9.350 kvm. I anslutning till boningshuset finns det en skyddad trädgård med gräsmatta. Det finns även en trivsam innergård i anslutning till entrén för mat- och hotellgäster. I övrigt är det ängs- och hagmark. Uppställningsplats för bilar i anslutning till fastighetens infart.
Byggnation:
Boningshuset är uppfört i 1,5 plan i vinkel omkr. år 1900 med en mindre del källare. Grundläggning av sten och betong med torpargrund och en mindre del källare (35 kvm). Stomme av tegel, bjälk- och taklag av trä, fasad av tegel resp. puts. Fasaden i söder med ny puts och målning 2019. Merparten av byggnaden har nya isolerlasfönster med plastbågar. Taktäckning med grönglaserat taktegel. Flera takkupor med fönster från Velux, dubbla skorstenar. Byggnaden har ett vidbyggt oisolerat uterum om ca 34 kvm med glaspartier och glas- och plåttak. Uppvärmning via vattenburna radiatorer anslutna till luft/vatten värmepump. Mekanisk ventilation resp. självdrag.
Byggnaden omfattar 7 r.o.k. och "boytan" uppskattas till ca 226 kvm.
Bv med rymligt lantkök, golvklinker, kyl, frys, spis, fläkt, diskmaskin. I köket finns såväl vedspis (ej i bruk) som braskamin. Vardagsrum, bibliotek, sovrum samt ett mindre arbetsrum. I övrigt finns det finentré, hall, gästwc samt ett stort helkaklat badrum med vattenburen golvvärme, dusch, dubbelhandfat, tvättmaskin och torktumlare. Bottenplanet karaktäriseras av hög takhöjd (ca 270 cm) och synliga takbjälkar.
Ov med allrum, gästwc, två klädkammare samt två sovrum. Synliga skorstensstockar i allrum/hall.
Källare med pannrum och förråd samt separat "vinkällare" som även kan nås via köket.
Alla golven i boningshuset består av slipbara trägolv.
Restaurang- hotellbyggnad
Byggnaden är uppförd i 1,5 plan utan källare omkring år 1900 och lokalytan uppskattas till ca 200 kvm. När säljaren tog över var det en verkstad och f.d. bagarestuga samt div. förråd i byggnaden. En omfattande om- och tillbyggnad till hotell- och restaurangverksamhet genomfördes 2013-2014. Grundläggning med sten och betong (gjuten och isolerad platta på mark i hela byggnaden). Stomme av tegel, lecablock resp. trä, bjälk- och taklag av trä, fasad av tegel, resp. puts och ny korsvirke samt målad träpanel. I huvudsak är det isolerglasfönster. Taktäckning med taktegel (restaurang- hotelldel) resp. bandtäckt lackerad plåt (restaurangkök och förråd). Uppvärmning via vattenburen golvvärme ansluten till jordvärmeanläggning med värmepump (2013). Mekanisk ventilation resp. självdrag. Högisolerat med lin- och stenull. Tv, satellit och antenn samt Wifi i alla rum.
Bv med reception, gästwc och en "hotellsvit" om 32 kvm med två rum, bambuparkettgolv, helkaklat badrum med dusch, handdukstork (vattenburen). Rustik matsal med plats för 30 gäster, golv med klinker och innerväggar av tegel resp. träpanel. Hög takhöjd (ca 260 cm) och synliga massiva takbjälkar av trä samt. I anslutning till matsalen finns "brasrummet" - en avskild del med soffgrupp och braskamin. Helkaklat restaurangkök i vinkel med avdelning för disk. Separat wc och flera förrådsrum samt ett teknikrum med värmeanläggning m.m. Hela bottenvåningen har golvvärme.
Ov med allrum/hall samt två påkostade hotellrum, ett på vardera gaveln - "rum Söderåsen" mot söder och "rum Hallandsåsen" mot norr. Bägge rummen har stora balkonger. Rummen har bambuparkett, tak- resp. gavelfönster ((Velux). Rymliga badrum med dusch, vattenburen handdukstork, golv av bambuparkett (helkaklat bakom duschvägg). Synlig skorstensstock i det ena rummet. Uppvärmning via vattenburna radiatorer.
Friliggande annex med två stora hotellrum
Byggnaden är uppförd i ett plan utan källare 2017 och byggnadsytan uppgår till ca 58 kvm. Grundläggning med betongplatta på mark, stomme av leca isoblock 35 resp. trä. Fasad med puts resp. målad träpanel. Bjälk- och taklag av trä. Isolerglasfönster med bågar av plast samt takfönster (Velux) med isolerglas och båge av lättmetall. Taktäckning med taktegel. Uppvärmning via vattenburen golvvärme via värmepump ansluten till jordvärmeanläggning. Ventilation med självdrag, samt paxfläkt i resp. badrum.
Byggnaden omfattar två dubbelrum. Golv av klinker resp. laminat. Stora badrum med dusch, kakel resp. ytbehandlade s.k. industrigolv med eradur (halkskydd av ingjuten sand). Synliga takbjälkar bär upp ett mindre loft som nyttjas för förvaring. I övrigt är det öppet till nock.. Rummen har utgång till stensatta uteplatser med utsikt över det böljande landskapet. I anslutning till det ena rummet finns ett mindre teknikrum/förråd för städutrustning m.m.
Stall- och logbyggnad i vinkel
Byggnaden som är uppförd i ett plan omkr. år 1900 omfattar ca 450 kvm byggnadsyta. Det finns dels en f.d. stalldell, och dels en logdel. Grundläggning med sten och betong, delvis gjutna golv, i övrigt grus. Stomme av tegel resp. trä. Fasad med tegel (delvis slammat) resp. målad träpanel. Bjälk- och taklag av trä. Taktäckning med taktegel resp. eternit. Indragen el och VA.
Byggnaden har kraftigt eftersatt underhåll, taket har delvis rasat in, men det finns en stor potential. Se vidare under rubriken; Byggmöjligheter.
F.d. Grishus
Byggnaden som är uppförd i ett plan omkr. år 1900 omfattar ca 110 kvm byggnadsyta. Öppen planlösning. Grundläggning med sten, golv med tegel resp. grus. Stomme av tegel resp. trä. Fasad med tegel resp. målad träpanel. Bjälk- och taklag av trä. Taktäckning med eternit. Indragen el och VA. Renoveringsbehov.
Byggmöjligheter:
Ett ritningsunderlag framtaget av Säljaren finns för inredning av tre till fem lägenheter i stallbyggnaden med tillhörande logdel. Det finns även möjlighet att omvandla "Grishuset" till bostäder. Byggnaderna kan även nyttjas för expansion av hotelldelen alternativt anpassning för annan verksamhet (gårdsbutik, ateljé, studio, hantverksverkstad etc.).
Ombyggnad och renovering:
En omfattande renovering, om- och tillbyggnad har genomförts under nuvarande ägares innehavstid:
- Boningshuset fasad i söder med ny puts
- Merparten av boningshusets fönster är utbytta (2019)
- Nybyggnation av annex med två hotellrum (2017)
- Inredning av restaurang med tillhörande restaurangkök (2014 och fortlöpande därefter)
- Inredning av hotellrum (2014)
- Ny el i de delar som byggts om. Fastigheten har ett elabonnemang men det finns två undermätare för hotelldelen. Huvudsäkringen är på 50 amp.
- Ny VA är framdraget till alla byggnader.
Ytor:
Taxeringen anger följande ytor:
Bostadshus, typkod 220: 196 kvm
Hyreshusenhet lokaler, typkod 325: 170 kvm resp. 60 kvm.
Den taxerade lokalytan är enligt säljaren delvis felaktig. Enligt fastighetsägaren är ytorna fördelade enl. följande:
A. Boningshuset: 226 kvm boyta samt ca 35 kvm biyta i källaren
B. Hotel och Restaurangdel: Bottenplanet uppskattas till ca 200 kvm och ca 50 kvm på ovanvåningen.
C. Stall- och loge: ca 450 kvm
D. Annex med två hotellrum: 58 kvm
E. "Grishuset": 110 kvm
Någon kontrollmätning av angivna ytor är ej utförd.
Inventarier:
I begärt pris ingår samtliga inventarier som finns i köket och alla sängar i rummen.
En förteckning över köksinventarier och maskiner kan översändas på begäran.
Merparten av möblemang, inventarier och trädgårdsmaskiner kan tas över efter ök. .
Verksamheten:
Enligt Säljaren finns alla nödvändiga tillstånd för att bedriva nuvarande verksamhet med restaurang och hotell. En ny ägare kan ta över det inarbetade namnet "Lilla Trulla" och dra nytta av att verksamheten har höga poäng när det gäller kundrecensioner på nätet. Hotellet har 75% nordiska gäster och en stor andel utgörs av stamgäster. Där är även flera företag som bokar vistelse på "Lilla Trulla" regelbundet.
Läs mer på: www.lillatrulla.com
Övrigt:
Restaurang och hotellbyggnaden samt annexet värms upp via vattenburet system kopplat till jordvärmeanläggning med värmepump om 14kW. Boningshuset värms upp via en separat värmepump luft/vatten.
Fastigheten har eget vatten via djupborra om 60 meter och eget avlopp via två trekammarbrunnar med infiltration. Klippans kommun har framtida planer för kommunalt VA i området men något konkret förslag finns ej. Restaurangköket saknar fettavskiljare.
Centraldammsugare är installerat i Restaurang och Hotellbyggnaden.
Fastigheten har indragen fiber.
Flaggstång
Brandlarm kopplat till Verisure är installerat i restaurang och hotellbyggnad samt boningshuset. Annex med separata brandvarnare.
Driftskostnader:
2021 enl. säljarens uppgifter
El: 60.000 kr
Renhållning: 6.000 kr
Försäkring inkl. rörelse: 25.000 kr, Anticimex 15.000 kr, larm 4.000 kr.
Vägbeskrivning:
Från Malmö (E6/E20) eller Helsingborg (E4): Kör E4 norrut mot Stockholm. Kör av motorvägen vid avfart 68 Östra Ljungby. Sväng till höger in på väg 13 mot Klippan. Efter 250 meter, vid bensinstationen, sväng till höger mot kartingbana / ?storp, sedan rakt fram i två kilometer. Sväng därefter åter till höger mot kartingbana / Källna k:a under E4:an. Efter 900 meter är det första huset till höger med gröna takpannor.
Från Stockholm (E4S) tag avfart 68 Östra Ljungby, kör till vänster under E4:an in på väg 13 mot Klippan. Efter 350 meter sväng av till höger mot kartingbana / Åstorp, därefter samma väg som ovan.
Från Oslo eller Ängelholm (E6S), avfart 35, kör på väg 13 mot Klippan / Höör. Efter ca 15 kilometer gäller samma vägbeskrivning som ovan.
Visning:
V.g. respektera att visning av fastigheten endast äger rum efter ök. med ansvarig fastighetsmäklare Peter Borgelin.
Instruktion om försäljning
FÖRUTSÄTTNINGAR
Försäljningsprospektet grundar sig på information som erhållits från säljaren samt från andra källor. Ingen garanti lämnas avseende innehållets riktighet. Säljaren samt Bjurfors Näringsliv friskriver sig uttryckligen från allt ansvar, eventuella fel eller ofullständigheter i prospektet eller i annan information, muntlig eller skriftlig, som tillhandahålls intressent till fastigheten.
Köpare av fastigheter har en långtgående undersökningsplikt. Spekulanter uppmanas därför att inför ett eventuellt förvärv noggrant utföra sin undersökningsplikt avseende fastighetens skick och övriga frågor som är av vikt för spekulanten.
Mottagare av prospektet förbinder sig att endast använda den för detta ändamål och inte kopiera eller delge den till andra utan skriftligt tillstånd.
Säljaren förbehåller sig rätten att avböja bud, avsluta pågående förhandlings- eller försäljningsprocess eller ändra ovan angivna riktlinjer utan att ange skäl för detta.
FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN
Försäljningen kommer att genomföras som en fastighetsaffär
10 % av fastighetsvärdet erlägges i form av handpenning på dagen för tecknande av köpekontrakt. Resterande del av köpeskillingen erläggs på tillträdesdagen.
Fastigheten överlåtes i befintligt skick och ägaren kommer att friskriva sig från allt ansvar för faktiska fel och brister, rättsliga fel, rådighetsfel och andra fel som ansvar för s k dolda fel.
Ansvarig Mäklare